מה זה תמא 38?
תמא 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה לעודד את חיזוק המבנים הישנים בישראל ולהפחית את הסיכון לנזקים בעת רעידת אדמה.
יכולה לתרום להתחדשות עירונית בדרכים רבות. ראשית, יכולה לשפר את בטיחות המבנים הישנים ולהפחית את הסיכון לנזקים בעת רעידת אדמה. שנית, יכולה להוסיף דירות חדשות לאזורים עירוניים, מה שיכול להגדיל את היצע הדירות ולהוריד את מחירי הדיור. שלישית, יכולה לשפר את התשתיות באזורים עירוניים, כמו כבישים, מדרכות, מוסדות חינוך ובריאות.
לפי נתוני מינהל התכנון, מאז 2005 אושרו בישראל כ-10,000 פרויקטים של תמא 38. מספר הפרויקטים המאושרים בכל שנה גדל בהדרגה, וב-2022 אושרו כ-2,000 פרויקטים. ב-2022 אושרו כ-1,500 פרויקטים של תמא 38/1 וכ-500 פרויקטים של תמא 38/2.
העיר תל אביב היא העיר עם מספר הפרויקטים הגדול ביותר של תמא 38, עם כ-2,500 פרויקטים מאושרים. אחריה ירושלים עם כ-1,500 פרויקטים, וחיפה עם כ-1,000 פרויקטים.
העלייה במספר הפרויקטים נובעת ממספר גורמים:
- העלייה במספר רעידות האדמה בעולם.
- הצורך לשפר את בטיחות המבנים בישראל.
- האפשרות לקבל תמריצים כלכליים לפרויקטים של תמא 38.
ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2
ההבדל העיקרי בין תמא 38/1 לתמא 38/2 הוא שהראשון מאפשר לבעלי דירות במבנים קיימים לקבל תוספות בנייה משמעותיות, בעוד השני מאפשר להרוס מבנים קיימים ולבנות במקומם מבנים חדשים.
תמא 38/1
מביאה לשיפור משמעותי בחיי הדיירים במבנים ישנים. מאפשרת לבעלי דירות לקבל תוספות בנייה משמעותיות, כמו דירות חדשות, מעלית, חניה ואזורי ציבור. התוכנית יכולה לשפר את איכות החיים של הדיירים במספר דרכים:
- הגדלת שטח הדירה
- שיפור הנגישות לבניין
- הוספת מקומות חניה
- שיפור שטחי הציבור בבניין
תמא 38/2
תורמת להתחדשות עירונית בישראל. מאפשרת להרוס מבנים ישנים ולבנות במקומם מבנים חדשים, בעלי דירות גדולות יותר, מרווחות יותר ומתוכננות טוב יותר. התוכנית יכולה לשפר את איכות החיים של הדיירים באזורים עירוניים, בדרך כלל באזורי מצוקה, במספר דרכים:
- הוספת דירות חדשות בשוק הדיור
- שיפור המרקם העירוני
- הגדלת היצע השירותים באזור
- שיפור איכות הסביבה
השלבים של התהליך
1. איתור מבנה מתאים
מבנה מתאים צריך להיות מבנה קיים שנבנה לפני שנת 1980. המבנה צריך להיות ממוקם באזור שאינו חשוף לרעידות אדמה חזקות.
2. הכנת תוכנית:
תוכנית מתאר המפרטת את עבודות החיזוק או הבנייה שיהיה צריך לבצע במבנה. התוכנית צריכה להיות מוכנה על ידי אדריכל או מהנדס מוסמך.
3. הגשת תוכנית ואישורה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
הגשת תוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבחן את תוכנית ותחליט אם לאשר אותה או לא. אם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את תוכנית, בעל הנכס יקבל היתר בנייה.
5. ביצוע עבודות החיזוק או הבנייה
עבודות החיזוק או הבנייה צריכות להתבצע על פי תוכנית שהוכשרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
6. קבלת היתר שימוש במבנה
לאחר ביצוע עבודות החיזוק או הבנייה, בעל הנכס צריך להגיש בקשה להיתר שימוש במבנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תבדוק את הבקשה להיתר שימוש במבנה ותחליט אם לאשר אותה או לא.
טיפים לקבלת היתר
- הקפידו לעבוד עם אדריכל או מהנדס מוסמך שיכול להכין עבורכם תוכנית מקצועית ומפורטת.
- ודאו שהתוכנית עומדת בכל הדרישות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- היו סבלניים. תהליך קבלת היתר יכול לקחת כמה חודשים.
זכויות הדייר
- זכות להישאר בדירה שלו במהלך העבודות.
- זכות לקבל דירה חלופית אם הדירה שלו לא ניתנת למגורים במהלך העבודות.
- זכות לקבל פיצויים עבור הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מהעבודות, כגון: דמי שכירות עבור הדירה החלופת, הוצאות פירוק והובלה, ועוד.
- זכות לקבל ייעוץ משפטי חינם מאת עורך דין, בנושא תמ"א 38.
זכויות דייר מבוגר
דייר מבוגר מוגדר כמי שגילו 70 ומעלה, והוא התגורר בבניין לפחות שנתיים לפני תחילת הפרויקט. בנוסף לזכויות המצוינות לעיל ישנן זכויות נוספות לדיירים מבוגרים.
- דירה חלופית בבניין החדש, בשטח שווה לשטח הדירה שלו בבניין הישן.
- סיוע בקבלת משכנתא עבור הדירה החדשה, מהבנק או מהמדינה.
- ייעוץ משפטי חינם מאת עורך דין.