מה זה פינוי בינוי?
פינוי בינוי הוא כלי משמעותי להתחדשות עירונית בישראל. הוא מאפשר להרוס מבנים ישנים ומוזנחים ולבנות במקומם בניינים חדשים, בעלי דירות גדולות, מרווחות ומתוכננות טוב יותר. פינוי בינוי גם מאפשר לשפר את התשתיות העירוניות, כמו כבישים, מדרכות, מוסדות חינוך ובריאות.
עם זאת, פינוי בינוי הוא גם תהליך ארוך ומורכב, העלול ליצור אי-ודאות וחשש בקרב הדיירים. חשוב לוודא שהדיירים מקבלים את מלוא המידע והזכויות שלהם, ושהפרויקט נעשה בצורה שקופה ושיתופית.
עד 2023 בוצעו בישראל כ-1,500 פרויקטי פינוי בינוי, ועוד כ-5,000 פרויקטים נמצאים בשלבי תכנון או ביצוע. בממוצע, כ-1,000 פרויקטי פינוי בינוי מתחילים כל שנה.
יתרונות
ישנם מספר יתרונות רבים לפינוי בינוי:
- שיפור איכות החיים של התושבים
- הגדלת מספר הדירות
- שיפור התשתיות
- שיקום שכונות
- הוספת שטחים ציבוריים
- חיזוק המרקם העירוני
- הגברת ערך הנכסים
תנאי פינוי בינוי בישראל
התנאים בישראל נקבעים בחוק פינוי-בינוי, התשנ"ה-1995. החוק קובע מספר תנאים שצריכים להתקיים כדי שניתן יהיה לבצע את הפרוייקט:
- היזם צריך לקבל את הסכמתם של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין.
- היזם צריך להציע לדיירים פיצוי כספי עבור הדירה הישנה, כולל עלויות שיפוץ והובלה.
- היזם צריך לספק לדיירים דירה חדשה בפרויקט, באותו הגודל או גדולה יותר מהדירה הישנה, והיא צריכה להיות ממוקמת באותה השכונה או בשכונה סמוכה.
- הזכויות של הדיירים נתונות לשינוי, והן עשויות להשתנות בהתאם לחוק. חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בתחום פינוי בינוי כדי לקבל ייעוץ משפטי בנוגע לזכויות שלכם.
שלבי פינוי בינוי
- איתור מתחם מתאים
השלב הראשון בתהליך פינוי בינוי הוא לאתר מתחם מתאים. המתחם צריך להיות ממוקם באזור מבוקש, עם אוכלוסייה יציבה וביקוש לדירות. המתחם צריך להיות מורכב ממבנים ישנים וזקוקים לשיפוץ או שדרוג.
- יצירת תוכנית פינוי בינוי
לאחר מציאת מתחם מתאים, היזם צריך ליצור תוכנית פינוי בינוי. התוכנית צריכה לכלול את המבנים שיש לחדש או להרוס, את מספר הדירות החדשות שייבנו, את התשתיות החדשות שיוקמו ואת השטחים הציבוריים החדשים שייווצרו.
- שיתוף התושבים בתוכנית
לאחר יצירת תוכנית, היזם צריך לשתף את התושבים בתוכנית. התושבים צריכים לקבל מידע על התוכנית, על היתרונות והחסרונות שלה ועל זכויותיהם. התושבים יכולים להציע הצעות לשינויים בתוכנית.
- קבלת אישור מהעירייה
לאחר שיתוף התושבים בתוכנית, היזם צריך לקבל אישור מהעירייה. העירייה צריכה לבדוק את התוכנית ולראות שהיא עומדת בתקנות העירוניות.
- הריסת המבנים הישנים
לאחר קבלת אישור מהעירייה, היזם יכול להתחיל להרוס את המבנים הישנים. ההריסה צריכה להתבצע בצורה שתבטיח את בטיחות התושבים והסביבה.
- בניית המבנים החדשים
לאחר הריסת המבנים הישנים, היזם יכול להתחיל לבנות את המבנים החדשים. הבנייה צריכה להתבצע בצורה שתבטיח את איכות המבנים ואת בטיחות הדיירים.
- העברת התושבים לדירות החדשות
לאחר סיום הבנייה, התושבים יכולים להתחיל לעבור לדירות החדשות שלהם. התושבים יכולים לבחור את הדירה החדשה שלהם מתוך מבחר דירות חדשות.
- השלמת הפרויקט
לאחר שהתושבים עברו לדירות החדשות, הפרויקט מושלם. היזם יכול למכור את הדירות החדשות או להשכיר אותן.
סוגי יזמים
פינוי בינוי יכול להיות מוזנק על ידי מספר יזמים:
- יזמים פרטיים
- רשויות מקומיות
- חברות ממשלתיות
איך לבחור יזם?
- בדוק את הניסיון והמוניטין של היזם: ודאו שהיזם יש לו ניסיון בתחום פינוי בינוי, ושיש לו מוניטין טוב. אתם יכולים לבדוק את הניסיון והמוניטין של היזם באינטרנט, או על ידי שיחה עם לקוחות קודמים שלו.
- קבל הצעת מחיר: בקשו הצעת מחיר מכל היזמים שהתעניינתם בהם. ודאו שההצעות כוללות את כל העלויות הכרוכות בפרויקט: עלויות הבנייה, עלויות ההריסה, עלויות הפינוי וההובלה, וכו'.
- חתימה על חוזה: לאחר שבחרתם יזם. חשוב לקרוא את החוזה בעיון לפני חתימה, ולוודא שאתם מבינים את כל ההתנאים שלו.
- הישאר מעודכן: במהלך הפרויקט, הישאר מעודכן עם היזם לגבי ההתקדמות. ודאו שהפרויקט מתבצע על פי לוח הזמנים והתקציב, ושאיכות הבנייה עומדת בסטנדרטים שלכם.
בנוסף ליזם נותני שירות נוספים לפרויקט:
- אדריכל: האדריכל יהיה אחראי לתכנן את המבנים החדשים. ודאו שהאדריכל יש לו ניסיון בתכנון מבנים בתחום פינוי בינוי, ושיש לו סגנון עיצוב שאתם אוהבים.
- קבלן: הקבלן יהיה אחראי לבנות את המבנים החדשים. ודאו שהקבלן יש לו ניסיון בבנייה בתחום פינוי בינוי, ושיש לו מוניטין טוב.
- יועץ פיננסי: יועץ פיננסי יכול לעזור לכם לקבל החלטות פיננסיות לגבי הפרויקט, כגון כמות הכסף להשקיע, אמצעי המימון הזמינים לכם, וכו'.
- עורך דין: עורך דין יכול לעזור לכם לחתום על חוזים, ולדאוג שאתם מוגנים מפני סכנות משפטיות.
היזם אחראי לדאוג לשאר נותני השירות בפרויקט. צריך לוודא שנותני השירות עובדים בשיתוף פעולה, ושהם עומדים בלוחות הזמנים ובתקציב. היזם צריך גם לוודא שהעבודות מתבצעות על פי סטנדרטים גבוהים של איכות. אם יש בעיה עם אחד מנותני השירות, היזם צריך לפתור אותה בהקדם האפשרי. כמו כן, עליו לוודא שהדיירים לא נפגעים מהבעיה.
העלויות של פרוייקט פינוי בינוי
עלות פינוי בינוי יכולה להשתנות בהתאם למספר גורמים:
- גודל המתחם
- מיקום המתחם
- סוג המבנים הישנים
- סוג המבנים החדשים
- עלויות הבנייה
- עלויות ההריסה
זכויות הדיירים
- החוק קובע כי הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה בגודל ובמיקום דומים לדירה הישנה, או פיצוי כספי. הדיירים זכאים גם להשתתף בתהליך קבלת ההחלטות בפרויקט, ולקבל מידע על הפרויקט.
הנה כמה מהזכויות של הדיירים:
- זכות לקבלת דירה חדשה. היזם חייב להציע לדיירים דירה חדשה בגודל ובמיקום דומים לדירה הישנה. אם הדירה החדשה אינה זמינה במועד הפינוי, היזם חייב לשלם לדיירים פיצוי כספי.
- זכות לפיצוי כספי. אם הדיירים אינם מעוניינים לקבל דירה חדשה, או אם הדירה החדשה אינה זמינה במועד הפינוי, הם זכאים לפיצוי כספי. גובה הפיצוי ייקבע על פי גודל הדירה הישנה, מיקומה, ומצבה.
- זכות להשתתף בתהליך קבלת ההחלטות. הדיירים זכאים להשתתף בתהליך קבלת ההחלטות בפרויקט, כגון מיקום המגורים החדשים, עלויות המגורים החדשים, וכו'.
- זכות לקבל מידע על הפרויקט. הדיירים זכאים לקבל מידע על הפרויקט, כגון מועד הפינוי, מיקום המגורים החדשים, עלויות המגורים החדשים, וכו'.
אם אתה דייר בפרויקט פינוי בינוי, חשוב לדעת את זכויותיך. אם אתה חושב שהזכויות שלך הופרו, אתה יכול לפנות לעורך דין או לארגון זכויות הדיירים.
היטל השבחה בפינוי בינוי
היטל השבחה הוא מס המוטל על ידי רשויות מקומיות בישראל על העלייה בשווי של נכס מקרקעין כתוצאה מהשבחה של הנכס. היטל ההשבחה יכול להיות מוטל על נכסים מסוגים שונים, כולל דירות, בתים, משרדים ושטחי מסחר.
בפרויקטים של פינוי בינוי, היטל ההשבחה יכול להיות מוטל על הדיירים או על היזם. הדיירים יידרשו לשלם היטל השבחה אם שווי הדירה שלהם עולה כתוצאה מהפרויקט.
שיעור היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי נקבע על ידי המדינה. שיעור היטל ההשבחה ב-2023 הוא 25%.
ישנם מספר פטורים והנחות מהיטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי. לדוגמה, דיירים מבניינים שנבנו לפני 1960 זכאים לפטור מהיטל ההשבחה.
אם אתם מעוניינים להשתתף בפרויקט פינוי בינוי, חשוב לבדוק את הזכאות שלכם להיטל השבחה. תוכלו לקבל מידע על הזכאות שלכם מהיזם או מהרשות המקומית.
היתרונות והחסרונות של היטל ההשבחה בפינוי בינוי
היטל ההשבחה יכול להיות חיסרון עבור הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. הדיירים עשויים לשלם היטל השבחה גבוה, שיכול להקשות עליהם לרכוש דירה חדשה בפרויקט.
עם זאת, היטל ההשבחה יכול גם להיות יתרון עבור הדיירים. היטל ההשבחה יכול לסייע לרשויות המקומיות לממן את עלויות התשתיות והשירותים בפרויקט. זה יכול להוביל לשיפור איכות החיים של הדיירים בפרויקט.
בסופו של דבר, היטל ההשבחה הוא נושא מורכב שיש לקחת בחשבון כאשר בוחנים את ההשתתפות בפרויקט פינוי בינוי. חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של היטל ההשבחה לפני קבלת החלטה.